Les règles à respecter en urbanisme

QUE FAIRE APRÈS AVOIR OBTENU UNE AUTORISATION D’URBANISME ?

Une autorisation d’urbanisme est délivrée sous réserve du droit des tiers.
En effet, il vous appartient de respecter un certain nombre de règles de droit civil.
(Attention : les règles de droit privé ne sont pas vérifiées dans le cadre de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme, toujours délivrée « sous réserve du droit des tiers ».)

LE BORNAGE

Il consiste à définir les limites exactes de propriété en cas de doute.
Il ne concerne que les propriétés privées et contigües (à la différence de l’alignement) Il ne concerne que les parties de terrain non bâties.
Il ne s’applique qu’aux terrains qui n’ont pas déjà été bornés.
Il existe deux types de bornage :

• • le bornage à l’amiable,
  • le bornage judiciaire (compétence du tribunal d’instance).

LA CLÔTURE

Tout propriétaire a le droit de se clore mais ce n’est pas une obligation (article 647 du Code civil).
Cependant, il existe des exceptions comme le droit de passage qui limitent ce droit.

LES JOURS ET VUES

• • Les jours : article 676 du code civil : dispositifs qui ne doivent laisser passer que la lumière mais non l’air ou le regard.
    • les jours dans les murs non-mitoyens (article 677 cc)
    • les jours dans les murs mitoyens (article 675 cc)
  • Les vues : aménagement qui laisse passer au moins le regard et qui peut être fixe ou ouvrant.
    • les vues droites : article 678 cc
    • les vues obliques : article 680 cc

LES PLANTATIONS

• • Les distances des plantations par rapport aux propriétés privées :
    • les règles du code civil : article 671 cc
  • Les distances des plantations par rapport aux voies publiques :
    • les routes nationales : article 5 de la loi du 9 ventôse an XIII
    • les routes départementales et communales : article 64 de l’arrêté du 30 mars 1967 et article 53 du décret du 14 mars 1964
    • les chemins ruraux : pas de limitation
  • Branches et racines qui dépassent sur la propriété d’autrui :
    • les branches : article 673 cc
    • les racines : article 673 cc

LES EAUX

• • Les eaux de pluie : article 641 cc : on est propriétaire des eaux de pluie qui tombent sur son fond et on peut en disposer
  • Les eaux de toiture : on doit les récupérer sur son propre fond et il ne faut pas les déverser chez le voisin (article 681 cc).

LA MITOYENNETÉ

Source de nombreux contentieux, l’article 653 du Code Civil dispose que « dans les villes et les campagnes (…) tout mur est présumé mitoyen s’il n’y a ni titre ou marque du contraire ».
Cette présomption est réfragable et la preuve de titres ou marque du contraire relève souvent d’une lecture des actes par un homme de loi (notaire ou avocat).
On peut bâtir contre un mur séparatif mitoyen (article 657 CC)
On peut y ancrer des poutres ou solives (article 657 CC).
Mais on ne peut y pratiquer aucun enfoncement ni appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement du voisin (article 662 CC).
Chacun doit participer à l’entretien du mur mitoyen et éventuellement à sa construction (article 655 CC).

LES LOTISSEMENTS

Les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement s’appliquent pendant une durée de 10 ans à compter de sa délivrance (article L.442-9 du Code de l’urbanisme).
Toutefois, pendant une période de 5 ans à compter de la date de non-opposition à la Déclaration préalable (dans le cas d’une division sans travaux) ou à compter de la date d’achèvement des travaux de viabilité (dans le cas d’une demande de permis d’aménager), seules les règles du lotissement s’appliquent (il s’agit de la cristallisation du droit à construire).
Au-delà de 5 ans et jusqu’au terme des 10 ans du lotissement (calculé à compter de l’arrêté de création), c’est la règle la plus restrictive (celle du plan local d’urbanisme ou celle du lotissement) qui s’applique.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé la possibilité, autrefois dévolue aux colotis, de demander le maintien des règles du lotissement. Dans le cas où ce maintien avait été obtenu antérieurement à la loi, il a cessé à compter du 27 mars 2014 (nouvel article L.442-9 du code de l’urbanisme).
Sont également caduques depuis 2019 les clauses non règlementaires des cahiers des charges non approuvés lorsque celles-ci ont pour objet de limiter le droit à construire ou de restreindre l’usage ou la destination d’une construction.

L’ALIGNEMENT

L’alignement regroupe deux notions :
–  C’est la détermination de la limite du domaine public au droit des propriétés privées riveraines fixée par l’autorité administrative.
–   L’alignement correspond également à la détermination de l’implantation des constructions par rapport au domaine public.
Cela permet de générer un paysage urbain correspondant aux modes d’urbanisation souhaités et existants.
La puissance publique peut donc fixer « une servitude d’alignement» au niveau d’une voie publique.